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全台瘋炒房 20大「鄉漲」

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全台瘋炒房 20大「鄉漲」

圖片來源:Munch提供

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全台瘋炒房 20大「鄉漲」

作者:劉光瑩.鄧凱元.熊毅晰.何榮幸 天下雜誌565期

全台房價漲幅最高的地區,竟有一半以上是在非六都的鄉鎮。 炒完都市後,投資客正前進全台各鄉鎮市區,花蓮市區新屋千萬以上、大埔三年漲一倍。 你我的故鄉、許多人的家園、農地,成為炒房天堂。 年輕人未來還能到哪裡買房子? 居住正義何時能落實? 《天下》記者深入全台炒房現場、直擊炒房團惡質行徑,為讀者檢視台灣房地產政策,到底出了什麼問題?

你知道嗎?在投資客炒作下,過去三年,從花蓮吉安工業區的工業住宅,到苗栗大埔預售屋,房價都已經翻漲一倍。

儘管政府打房讓雙北市房屋成交量下滑,但走出已經過熱的雙北市、台中市,投資客的炒房地圖仍不斷擴張,全台幾乎都已淪陷。

台灣被稱為「炒房天堂」,過去指的是都會區;現在全台投資客,正在你我的故鄉炒房,掀起「鄉漲」風潮。

當政府把「打房」目光聚焦都會區,低利時代下,氾濫的資金往二線城市流動,是這波「鄉漲」重要原因。但建商、投資客也不是盲目亂竄,關鍵在於有沒有「題材」。

《天下》記者在過去三個月深入各地炒房現場,直擊炒房集團哄抬房價與惡質炒作行徑,檢視預售屋未納入實價登錄的重大後遺症,並據此提出因應對策。

● 花蓮直擊/好山好水好炒房,七成是投資客

去年十二月底寒風中,記者來到陽光普照的花蓮。近年除了陸客倍增,觀光商機驚人,部份西部投資客轉戰東部,連帶推升房價飆漲。

前年,位於花蓮市中心中山路、商校街口的兩層樓透天店面,連同一千多坪土地,以五億多元天價成交,買主是台北的僑外資公司,平均每建坪超過百萬元,直逼大台北,而這只是花蓮房價狂飆的先聲。

「花蓮市、吉安鄉上漲後,現在(投資客)已經轉往壽豐、鳳林,連玉里都漲很多,」永慶房屋花蓮店長韋永程在天價店面前,興奮地描述房價風光景況。

當地建商王士強也說,「玉里房價漲了三成,作夢都想不到,」他強調,以前來花蓮的投資客大約只佔三成,「現在卻是七成以上。」

▲花蓮市中心五億元的店面區域,對當地人來說已是天價,但仲介仍繼續看漲(攝影/劉國泰)

市區新屋一千萬買不到、部落房價照漲

做仲介超過二十年的韋永程說,三年前市區一千萬的新透天厝很難賣,現在幾乎看不到千萬以下的新屋,不少新屋房價已逼近兩千萬,「投資客都是現金買進,毫不手軟。」

到了花蓮港邊,他遙指一幢深灰色的豪宅,「前年這棟一坪開價二十五萬,花蓮人聽到都驚呆了,因為這是市區均價的兩倍,現在已經漲到一坪四十萬以上,當初買的人都賺翻了,」他笑得合不攏嘴,滿臉紅光,不忘補充,「花蓮(房價)還沒到頂點。」

驅車往南二十分鐘,吉安鄉光華工業區內的一片住宅,一棟十多層樓高的大樓正在趕工,砂石車絡繹不絕呼嘯而過,旁邊就是台開集團銀髮養生宅的預定地。

「這邊的三樓透天厝,兩年前開價八百萬,超乎我們想像,最近已經漲了一倍,」韋永程指出,來買的都是外地人,「對北部人來說很便宜。」

一路向南,一個多小時後,來到光復鄉的太巴塱,這是台灣最大的阿美族聚落,人口超過四千人。儘管部落因為年輕人出外工作,顯得有些冷清,房價照漲不誤。

在東華大學擔任博士後研究員的吳勁毅,因為十幾年前寫論文、做田野的感情,去年以四百萬元買下位於北富村的兩層樓房子,希望打造部落藝術工坊。他算幸運,因為不過一年光景,村裡建地價格已經漲了一倍。

「最近還有間法拍屋,居然有三十幾組人競標,幾乎全是仲介,從來沒想過光復的房子這麼搶手,」吳勁毅露出不可置信的表情。村長萬中興更透露,每週都有仲介跑來問他,村裡有沒有房子要賣。

投資客憑什麼炒高花蓮房價?答案是:題材。蘇花公路改善計劃預計二○一六年完工,就讓沿途應聲而漲。事實上,近年全台房價居高不下,大半是靠話題進行炒作。

炒房話題不限於六都都會區,而是往鄉鎮延伸,形成一片「鄉漲」現象。根據實價登錄統計的全台前二十大「鄉漲」,有許多令人意外的名字。(見表一

央行實行打房、限貸等措施,則讓部份西部投資客轉進尚未管制貸款的花蓮,並瞄準不在奢侈稅範圍內的農地。原本一坪一五○○元的農地,如今已炒到八倍以上的價格。

至於西部投資客的最新炒房天堂,竟是引發重大徵地風波的苗栗大埔。

▲大埔自救會陳文彬一家,眼看怪手開進良田,又目睹預售屋一棟棟長出來,感觸良多。(攝影/劉國泰)

● 大埔直擊/炒房集團惡質炒作,誇口漲三倍

記者來到苗栗竹南,一出火車站,就看到斗大的看板:「台積電來了,大埔漲三成;帥過頭來了,大埔漲三倍」。

「帥過頭」是誰?他就是昔日四大房市投資客「三黃一劉」之一的黃家進,後來轉進代銷界,以帥過頭的名號帶領投資客衝鋒陷陣,並標榜「寧可坐牢,也要炒房」。

十二月十四日,《天下》記者表明身分後,參加帥過頭集團舉行的一日旅行團。從台北松江路出發的遊覽車,玻璃上大剌剌貼著帥過頭的照片。車上有上班族一家三口,也有退休族。

炒房團第一站,來到新竹科學園區旁的金山街。這裡曾是投資客的最愛,許多人買房隔成十幾間套房出租獲利。「現在的金山街就是未來的大埔,」代銷人員強調。

然而,這個區域有建案罔顧公共安全,五樓違法加蓋到十樓。在炒房團造訪的五天後,就有違建發生火警,讓兩位五歲、八歲的小姐妹命喪火窟。

炒房團來到大埔重劃區科專三路與科專七路交叉口,放眼望去,只見一大片稻田已成荒煙漫草,「大埔是一塊處女地,我們來這裡炒,是要把它的潛力充分發揮出來,」代銷人員一路上重覆強調,此行就是要來炒房。至於具體操作,關鍵在於「預售屋轉售」。

華麗話術和短期利誘,小心違法

記者在另外一天驅車前往大埔重劃區,經過徵地風波中遭到拆除的張藥房,拐個彎往前走三分鐘,就到了帥過頭開設的代銷中心。

代銷小姐指著地圖上的預售屋,向來客編織發財美夢。她強調,只要先繳訂金兩萬元,一個星期之後再跟建商簽約,付房款總價一○%的簽約金,「半年後我們會幫忙你轉手,半年投資約八十萬,馬上現賺二、三十萬。」

她進一步強調,現在進場價格低,大埔還會漲很久,等到預售屋完工後再轉手,「賺一百萬以上都沒有問題。」

當地房仲指出,大埔的預售屋推案量,已經高達三、四千戶,其中超過兩成是由帥過頭代銷。台積電在此購地前,大埔房價平均一坪十一萬,現在帥過頭代銷的預售屋,一坪已喊到二十二萬以上,等於三年漲了一倍。

黃家進在新店辦公室接受《天下》訪問時,手邊十幾支手機此起彼落地響著,他的Line好友將近十萬人,非得這麼多支手機才能同時操作。他特別看好重劃區,因為逢低進場、大量進貨,才賺得快又多。「淡海新市鎮我就買了好幾波,從一坪十九萬,一路到現在二十七萬,」他說得津津有味。

然而,世上沒有穩賺不賠的投資。炒房集團的炒作手法與代銷話術,既無法保證必定獲利,更游走違法邊緣。(見表二

出版過多本專書的房產專家Sway強調,帥過頭集團炒作預售屋如同「老鼠會」,消費者應睜大眼睛,不要聽信炒作與代銷話術,以免成為「最後一隻老鼠」而慘遭套牢。

科學園區變住宅區,群創員工也買不起

投資客湧向大埔炒房,最直接的影響是:連當地電子大廠群創的員工,也都買不起預售屋來自住了。

三十四歲的群創員工陳雅琳,四年前因為結婚,在竹南以四百萬買了透天厝與父母同住,最近第二個小孩即將出生,打算換屋,才發現房價已不可同日而語,附近透天厝開價漲了五成以上。

「這價格逼近竹北,但生活機能差很多,我不敢相信,」她最近每天下班都在看房,但愈看愈搖頭,許多群創同事原本也都希望在公司附近置產,卻因為高房價卻步。

這些荒謬景況,七十歲的大埔自救會會長陳文彬都看在眼裡。一○年六月九日清晨,怪手硬生生輾過陳家正要結穗的農田,揭開大埔農民抗爭的序幕。

苗栗縣政府為了「新竹科學園區竹南基地暨周邊地區特定區」都市計劃,區段徵收周遭一三六公頃農地,然而真正作為園區用地卻僅有二十八公頃,大部份被劃定為住宅區、商業區。產業用地只佔兩成,目前僅有一家廠商(嬌聯)進駐設置儲貨倉庫,旁邊的十四公頃由台積電買下用地,其餘八成仍是雜草叢生,分別被在地建商進佔,推出一棟棟預售屋。

「什麼科學園區?只看到房子一棟一棟長出來,」陳文彬指著一旁正在興建的寶君建設預售屋說,他家的田,去年三月才復耕,但這些房子,已經日夜趕工兩年。當地房仲說得直白,「這叫新市鎮開發,不是科學園區。」

一年半前被發現溺斃在附近排水溝的張藥房屋主張森文,遺孀彭秀春就住在藥房原址對街,每天看著老家出神。「我們早就知道這都市計劃的重點,從來不在科學園區,只希望更多人能看到現在的炒作,」她噙著淚說。

在徵地風波中飽受外界抨擊的苗栗縣政府,對於惡質炒房只能兩手一攤。「明知道這價格都是投資客炒作出來的,政府也無法介入,因為這是市場供需,」苗栗縣府地政處副處長黃柏琳說。

他表示,地政機關最多只能查核實價登錄,剔除有炒作嫌疑的過高價格。例如地政處去年就在竹南抓到三個案例,股東之間假交易墊高地區價格,把一坪十五萬虛報為二十五萬,但也無法開罰。

黃柏琳更擔心大埔出現套牢、斷頭潮,「真正需求沒有這麼高,今年開始閒置狀況會很嚴重。」

縣政府大舉徵地、開闢園區至今,建商、代銷業者、投資客笑呵呵,才不憂心出現套牢、斷頭潮。真正受害的,是苗栗在地買不起房子的年輕人。

從苗栗北上,新竹、桃園的炒房風潮,方興未艾,並同樣伴隨著快速道路、航空城等開發徵地爭議。

▲「帥過頭」堪稱台灣最高調的投資客,開班傳授炒房心法,毫不避諱。(攝影/劉國泰)

● 新竹直擊/四十三億道路省二.八分鐘,圖利建商?

竹北地區曾是投資客炒房最愛,如今,投資客把焦點延伸至位於新竹郊區的香山。

香山近年房價直飆,六年前一坪為十二萬元,如今已漲至十八萬元,就郊區而言漲幅非常可觀,建商更大打「R1道路」(新竹市茄苳接西濱聯絡道路新闢工程)利多。

但是,這條由前市長許明財推動,讓南寮漁港轉型為兩岸客貨直航港的配套道路,卻已引發滿城風雨。地方居民質疑,新竹工務處在道路環評計劃書中指出,總長四.三公里的R1道路,所需經費超過四十三億元,卻僅能節省二.八分鐘的車程。

兩百多名預定被徵收戶中,只有陳文賢、溫瑞香兩戶仍持續耕種,並公開反對徵收。「大家都忍著不講話,因為看到大埔案,都想說無法跟政府拚,」六十歲的陳文賢,站在有八十多年歷史、已經頹圮的老家向記者傾訴,「我為什麼要爭?因為這已經是我家一輩子第八次被徵收了!」

陳家世居香山丘陵,胼手胝足存錢買地,好不容易累積到兩分田,五十年來,先後因為新竹教育大學香山設校、海邊產業道路、西濱連絡道、道路拓寬等緣由先後被徵收七次,只剩下他與兄長各兩分地。

「有人問我為什麼抗爭?不是為了錢,我希望可以緬懷父母,所有的感情、生命都在這兒……,」站在他僅剩的田裡,說到激動處,陳文賢的眼淚被狂風吹拂,沿著眼角的皺紋往外飛落。

為了保住土地,他四年前開始自學電腦,一字一字打陳情書,往返台北抗議,終於引起外界注意,清大學生主動伸出援手,成立「廢除R1行動聯盟」,多次協助他與溫瑞香北上陳情。

清大人社學院學生汪生指出,香山丘陵原本就有六十幾條道路,除了清明掃墓較為擁擠之外,平時很少堵車。「我們強烈懷疑,這四十三億稅金花下去,R1道路沿線十幾個建案會受益最大,附近甚至已有要價五千萬的豪宅,」他說。

連官方都有疑慮,遲來的暫緩能撐多久?

就連內政部土地徵收審議小組,都對此道路存有疑慮。土徵小組召集人、台北大學不動產與城鄉環境學系副教授林秋綿向《天下》記者指出,目前新竹市提出的R1道路計劃,還無法說服小組委員,有開發的必要。

「為了這條路,要徵收兩百多筆土地,卻只節省二.八分鐘,開路之後還恐加劇山坡地零碎開發,東一個社區、西一個社區,」林秋綿認為,新竹市府應該對香山丘陵進行整體開發,而非先讓R1案偷跑,才具有公益性與必要性。

新竹市政府已感受到內政部不支持。新任市長林智堅,在一月十三日召開記者會表示,R1道路並無急迫必要性,決定暫緩推動,將從原編定預算挪出三.七九億元用於改善香山交通。

但陳文賢無法樂觀,因為此案僅是「暫緩」,往後仍可能捲土重來。當地建商期待R1案過關帶動房價,陳文賢卻活在隨時可能失去家園的恐懼,長期服用精神藥物才能入眠。「地還沒被徵掉,命可能都先沒了,」他再度嘆氣、落淚。

● 桃園直擊草漯房價翻倍,將成下一個青埔?

再往北走,來到過去四年房價平均漲了八成三的桃園。

這裡的炒房焦點,已經從青埔高鐵特定區、航空城,來到近期最火紅的草漯(音同踏)地區。

觀音鄉草漯村,距航空城所在的大園僅十五分鐘車程,這兩年農地重劃後釋出近一五○公頃建地,成為航空城被徵收戶爭相搶進的標的,還有被徵收戶一口氣買三戶,自住兼投資。

記者來到這個小村落,馬路上連一家便利商店也難找到,車行經舊社區,路邊卻突兀地出現一整排嶄新透天店面。

「這邊一戶二千八百萬,已賣到只剩三戶,」草漯駐地代銷經理連勝發說,這樣的數字已經相當於中壢店面的價格。

他說,草漯這兩年新透天厝開價漲了兩至三倍,隨著航空城開發,還會繼續往上,「有潛力變成下一個青埔,」他信心滿滿地說。

「這兩年真的漲到很扯,以前透天只要四百萬,現在都翻倍在賣,還一堆人搶,」在當地住了三十多年的春桃姐嘖嘖稱奇地說。

三十歲的房地產代銷周小姐,每天甘願從台北通車、來回四個小時到草漯上班,「好賺多了,薪水是以前的兩倍以上,」她笑逐顏開。

航空城讓草漯「麻雀變鳳凰」,滿手現金的航空城被徵收戶來此自住兼炒房,然而,草漯在地年輕人也同樣買不起新房了。

杜絕「鄉漲」五大措施 儘速上路才能治本

台灣各地都在上演「鄉漲現象」。儘管近一年來國內房市乍看「冷吱吱」,六都去年整年房地產交易量都明顯較前一年衰退一成以上,新北與台北市甚至分別達二四%、一八%的量縮幅度,但實際下鄉卻不是這麼一回事。

根據內政部實價登錄網站,去年全台成交件數逾百件的行政區中,房價漲幅超過一成五的就有二十個,而這當中,超過一半都是非六都的鄉鎮。

一位曾在新竹竹北推案的中部建商就直言,「題材」能否成真不是關鍵,重點是「只要不當最後一隻老鼠都有賺頭,」他一語道盡台灣房地產不是用來「住」,而是用來「炒」的現實。

要改變在台灣各鄉鎮行之有年的遊戲規則並不容易,尤其多數「題材」還是由政府「作莊」。這時,房地合一稅制這個非常手段的登場,就顯得至為關鍵。

一位建商分析,若房地合一上路後,對投資客而言,當交易所得稅賦大增,勢必能夠減少浮濫投資;而對建商來說,稅制的改變也會增加其房地交易的成本。「房地合一後,很多過去看似『性感』的題材將被打回原形。」

學者齊呼:中央、地方聯手,打房才夠力

財政部長張盛和日前強調,今年稅改關鍵任務,就是要推動「房地合一、實價課稅」,預計最快二月送立法院修法,明年實施。

剛卸任台北市副市長的政大地政系教授張金鶚,肯定財政部推動「房地合一、實價課稅」,「但這只動到交易成本,」他建議,地方政府應該調整公告地價與房屋評定現值,以及跟囤房稅雙管齊下,才能提高房地產持有成本,讓資源流動到其他產業,促進經濟活絡。

德明財經科技大學副教授花敬群強調,「必須落實預售屋實價登錄。」目前規定預售屋於完銷後才需要登錄,絕大多數建案抓住漏洞,即使實際賣完,還是不終止代銷契約,以規避登錄。據推估,實價登錄實施三年來,只有不到三成預售屋被納入,明顯太低。

從房地合一、實價課稅,到地方政府調整公告地價與房屋評定現值、囤房稅,再到落實預售屋實價登錄,以及部份學者呼籲,將農地交易納入奢侈稅,這五項措施正是政府有效治本的打房工具,只看有沒有決心與魄力實施。(見表三

房地合一、實價課稅、預售屋實價登錄等打房措施愈晚上路,房地產炒作風氣就愈難遏止。行政院與地方政府的打房決心,以及立法院的修法進度,攸關居住正義能否進一步落實,各界正拭目以待。

苗栗竹南房仲徐瑞光的良心告白:讓房價下跌,年輕人才有機會

自從台積電在大埔買地後,大埔房價在一夜之間漲了30%。前幾年本來房價有往下的趨勢,但「帥過頭」集團這一波炒作效果不會輸台積電。聽到帥過頭來這裡炒,台北的投資客就前仆後繼地跟著一起來。

以前大埔房價還可以看到一坪7、8萬,現在一坪已經漲了10萬元以上,翻了一倍多。

我想跟投資客說:拜託不要再來這邊炒了。大家一起把房價炒高,買的人都是投資客,你丟我撿,後面整個房市會崩盤。

這附近群創的員工有2、3萬人,每個人想在這邊置產,都要靠爸爸媽媽,幾乎沒有例外,光靠自己能力買不起,除非是做了10年以上的主管。

大埔區段徵收真的很奇怪,唯一聽到會來的廠商就是嬌聯與台積電,其他都沒有。當初說要設立工業區,可是只有十分之一的土地在蓋工廠,十分之九都在做公共設施與新市鎮開發。

現在連頭份、竹南工業用地都喊到一坪12萬,廠商要怎麼蓋廠房來生產?工業地搞到10幾萬,光土地成本好幾億,土地的飆漲對經濟很不利,唯一的解決方式是房地合一、實價課稅如期上路,把房價壓低,甚至讓它崩盤一次也好,年輕人才有機會。

(鄧凱元採訪整理)

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