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東協淘金潮!基金+炒房,投資必知2大亮點

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東協淘金潮!基金+炒房,投資必知2大亮點

圖片來源:黃明堂

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東協淘金潮!基金+炒房,投資必知2大亮點

天下雜誌517期

台幣900萬的吉隆坡精品公寓,台灣人搶著組團飛去買。 東協股、債、匯均漲,今年基金仍看好,報酬率高達兩成,已取代歐美,變身投資新主流。

春節假期,兩輛大型遊覽車,停靠在馬來西亞首府——吉隆坡著名的觀光地標:雙子星大樓。五十多名衣著光鮮的台灣旅客,卻不入內參觀,而是在當地律師、銀行專員陪同下,魚貫走入附近的建案樣品屋。

每戶室內實坪約二十五坪的精品公寓,含裝潢、家具與車位,總價一百萬馬來西亞令吉(約九六○萬台幣)。不少台灣客當場簽約,刷卡下訂。甚至一訂就是四、五戶。

「算一算每坪四十多萬台幣,在台灣只能買到新北市非精華區,在這裡卻可以買首都精華地段。不但有租金收入,未來增值潛力更高,」三十七歲的航空公司座艙長黃太太,和同在航空業的先生,已到馬來西亞考察三次。最後決定買下兩戶,要當「東協包租婆、包租公」。

同團的成員,還有退休教師、科技業主管,甚至包括不少現金滿滿的投資客。

日前,一名台北市議員詢問熟悉亞洲的友人,「你只要告訴我,泛亞鐵路建不建?」得到「建啊,有些路段都已通車了」的答案,她隔天便出席了吉隆坡團的說明會。

近一年來,隨著東協經濟大幅成長,像這樣從台灣飛往東協各國的「房市考察團」,正蔚為風潮。

東協炒房團 夯泰、馬

「這一年,每個月都至少飛東協一趟。已經算不出總共去多少次了,」台灣房屋國際資產中心發言人林廣彥說。

兩年前,台灣房屋推出馬來西亞部份建案的代銷業務,帶客戶組團看屋。剛開始,乏人問津。去年中起,卻忽然場場爆滿。

林廣彥透露,如今馬來西亞的房市考察團「夯到不行」。每團約四、五十人名額,每月出團兩趟,報名已經額滿至年中。

去年,單是台灣房屋在馬來西亞代銷的建案,已完銷超過五百戶,成交總金額逾台幣一百億元。

不只馬來西亞,東協的印尼、菲律賓、新加坡和泰國,近來同樣有不少台灣投資客探路。

其中以台灣人熟悉的旅遊勝地——泰國,人氣較旺。連國內財經網路媒體(鉅亨網),都扮演起泰、馬房地產的組團仲介角色。

業界人士指出,「泰國團」雖不比「馬來團」,今年以來,每月也有近百人前去看屋置產。

二○一五年,東協即將成為單一市場。成員國經濟和區域間貿易,都成長強勁,以致在台灣掀起「東協炒房熱」。

而炒房熱的主因,是動輒六%以上的租金收入,和熱錢湧入下,房價上漲的「想像空間」無窮。

「過去,最多台灣投資人最有興趣的大陸房地產,現在前景不明、買賣產權糾紛也多。在台灣,則有奢侈稅、實價登錄等打房政策,」投資客胡先生說。「反觀東協成長快、題材多,如亞洲鐵路將來從中國大陸一路貫穿到新加坡。加上低利環境下,各國資金湧入,(房價)不漲也難。」

在○九、一○年奢侈稅開徵前,胡先生賺進大把鈔票,手握約十億現金。即使他不熟悉當地市場,如今也計劃要「錢進東協」試水溫。

東協各國有人口紅利加持,內需市場火熱。

東協包租公 三大關卡

根據英國環球房地產指南統計,包括新加坡、菲律賓、馬來西亞等東協國家的房價,三年來漲幅均超過三○%。泰國和印尼,也有超過二○%的漲幅。

搶進東協房地產的,不只台灣買家,還有日、韓、中、港的投資客。

不過,專家提醒,「錢」進東協房市仍有風險,有三大關鍵必須注意。

關卡一:投資法規各異

首先,由於對外人投資的法規不同,在東協各國買房,與在台灣購屋大不相同。

台灣房屋國際資產中心發言人林廣彥舉例,如在印尼和菲律賓,外國自然人不能直接擁有房地產產權。必須與該國公民共同購買(房地產),或透過資產管理公司、REIT基金等,間接持有。在泰國,則可以持有公寓產權,但不能購買獨棟房屋及土地。

而在馬來西亞,由於法令保障本國人購買平價住宅,因此外國人只能購買總價五十萬令吉(約五百萬元台幣)以上的房地產。

關卡二:稅率愈來愈高

其次,投資人也必須衡量,東協置產的租稅負擔,可能逐漸增加。

以新加坡為例,今年一月份通過新法,針對外國人(包含永住居民)購置房地產,徵稅五%至七%,並限制貸款成數。

泰國沒有地價稅,也沒有房屋稅和交易所得稅,只有在交易時繳納印花稅。但在租金收益上,馬來西亞和泰國,必須徵收二○%以上的所得稅。

「為防止熱錢推升通膨,未來,東協各國不無跟進新加坡、增稅降溫的可能。投資人需審慎考量,」摩根東協基金經理人黃寶麗建議。不論投資股匯或房市,最好先避開通膨較高的國家。

關卡三:不熟政經情勢

最後,由於台灣投資人多半對東協各國的政治、社會環境不熟悉,不易掌握當地房市轉折。

例如去年初,越南河內,與北部中越邊境一帶,因中越邊境主權紛爭,造成中越合作興建高速公路、成立免稅特區等計劃,無限期延宕,房市因此暴跌。

專家建議,投資人最好從經濟成長率、都市化趨勢和人口結構等基本面,判斷當地房價的長期趨勢。同時避免過度融資,以降低風險。

比炒房更有吸引力的,是去年來動輒近兩成報酬率、今年還在漲的東協基金,正吸引台灣人螞蟻雄兵般的資金。

去年,菲律賓、泰國股市領軍大漲三成,東協成為全球股市漲幅最高的區域。「今年是否還能延續去年漲勢?」也成為投資人最關心的焦點。

「從國際資金流向、經濟成長預期等指標來看,今年,東協不論股、債市,都還沒漲完,」摩根東協基金經理人黃寶麗指出。

目前,雖有美國QE3退場、日圓貶值的不確定因素,國際熱錢仍持續湧入東協股市。東協各國貨幣也未如預期開始競貶潮,反而逆勢走升。印尼、泰國股市更持續突破歷史高點。

加上泰、馬、新加坡等國,今年都推出大規模的經濟建設計劃,黃寶麗樂觀預期,今年東協各國,平均仍有超過一成的上漲空間。

富達東協基金經理人郭玉蘭指出,相較於東北亞的日、韓,以及中國,甚至台灣,未來五年都面臨高齡社會、勞動力流失的挑戰。

反觀新興的東協各國,仍有人口紅利加持。加上中產階級增加,電信、食品、金融和房地產開發商等內需概念股。在東協內需興起的大趨勢下,即使股市已有一波漲幅,仍值得長線投資。

綜合專家建議,今年東協基金投資策略,穩健型投資人,可參考去年績效表現較佳的區域型基金,將二至三成資金放在東協市場。積極型投資人,則可繼續加碼去年「獲利王」——泰國股市基金,並分批逢低進場越南、印尼股市。

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5力引爆「東協熱」

一年來,全球不斷出現投資東協的報導,和看好東協的調查。這股「東協熱」,在世界經濟情勢改變的推力、東協本身拉力的雙重作用下,潛力蓄勢噴發。

推力1:中國變貴。「中國必須轉型,因為我們變貴了,」復旦大學財金系教授孔愛國歸納。中國工資快速上漲及缺工難題,讓許多外商將目光轉到東協,尋求替代產能。

推力2:釣魚台爭議,日商轉進。

去年11月初,娶了大理太太,在雲南帶旅遊團的大連人小陳,才剛送走了大連來的四個日本客人。日本客人在日本車廠的大連分公司工作。因釣魚台爭議引發反日,公司被砸。「待不下去啦,回日本前,先到大理玩一轉,」小陳說。「你不知道,他們緊張的咧,一路上不敢開口,怕人家認出他們是日本人。」

日本到泰國、馬來西亞等東協國家的投資,近年來突增。除了日圓升值、日本國內市場萎縮的因素,中日關係緊張,也是迫使日商加速外移的原因。

東協自己也夠爭氣,形成拉力,吸引資金、人才匯集。

拉力1:因亞洲金融風暴受重傷的泰國等國,經貿早已回彈。近十年來,GDP幾乎年年成長5%以上。2008年以來,美國金融風暴與歐債危機,東協幾乎毫髮未傷。攤開所有機構的預測,曾經閃閃發亮的金磚四國一一掉漆,歐、美、日困獸猶鬥。全球經濟的亮點,就在東協了。

拉力2:原本鬆散的東南亞國協,近年來,讓懷疑者跌破眼鏡,積極整合。2015年,即將組成單一自由市場。六億人口,東協已經自成一格,成為吸引力十足的市場。此刻的東協,史上最強。

拉力3:年輕、日漸富裕、充滿活力的市場,讓東協成為各方拉攏的對象。中、美、歐、日、韓、紐、澳及拉丁美洲,一個接一個和東協簽訂自由貿易協定(FTA),催出投資、貿易年年雙位數成長。(賀桂芬)

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